不少小區(qū)的車位存在只售不租，這種情形未來將有所改變。廣報(bào)全媒體記者何波攝
從9月1日起，南海各大住宅小區(qū)的車位在現(xiàn)售備案證明之日起6個(gè)月后，若有沒賣完的車位（庫），有望實(shí)行租售并舉。
記者昨日從南海區(qū)政府官網(wǎng)獲悉，為進(jìn)一步優(yōu)化南海區(qū)商品住宅小區(qū)規(guī)劃車位（庫）的銷售和出租監(jiān)管措施，遏制哄抬房?jī)r(jià)、強(qiáng)買強(qiáng)賣、投機(jī)炒作、惡意維權(quán)、擾亂社會(huì)秩序等亂象，南海國(guó)土城建和水務(wù)局、南海發(fā)展規(guī)劃和統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布車位租售新規(guī)征求意見稿（下文簡(jiǎn)稱《意見稿》）。該《意見稿》指出，新規(guī)計(jì)劃于2018年9月1日起開始執(zhí)行。
車位價(jià)格過高不予辦理預(yù)售許可證
《意見稿》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）時(shí)所提交的商品房預(yù)（現(xiàn)）售方案中，應(yīng)當(dāng)包括該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃車位（庫）的銷售和出租的方式、價(jià)格及價(jià)格有效期等內(nèi)容，并承諾車位（庫）銷售和出租的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、浮動(dòng)幅度的有效期不得少于該車位（庫）辦理首次不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記之日起的兩年。
商品房預(yù)（現(xiàn)）售方案應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在鎮(zhèn)（街道）房管部門備案，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)的商品房銷售信息公示欄上公示。
南海區(qū)住建部門、價(jià)格監(jiān)督部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃車位（庫）銷售、出租方案的指導(dǎo)，對(duì)于銷售和出租價(jià)格明顯高于本鎮(zhèn)（街道）轄區(qū)內(nèi)同類產(chǎn)品最高交易價(jià)格的，區(qū)住建部門不予辦理商品房預(yù)售許可（現(xiàn)售備案），并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整后重新申報(bào)。對(duì)于沒有取得商品房預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）的項(xiàng)目，區(qū)價(jià)格監(jiān)督部門不予辦理明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制手續(xù)。在簽訂商品房銷售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)就該項(xiàng)目車位（庫）的總體規(guī)劃情況，以及銷售和出租的車位（庫）套數(shù)、范圍、價(jià)格及其浮動(dòng)幅度、價(jià)格承諾有效期和期滿后調(diào)價(jià)方式等信息，在《佛山市南海區(qū)商品住宅小區(qū)規(guī)劃車位（庫）銷售和出租意向書》中向消費(fèi)者進(jìn)行書面告知，雙方在意向書上簽名。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者可以在意向書中約定意向購買的車位號(hào)。
監(jiān)管：開發(fā)商若不執(zhí)行或被暫停網(wǎng)簽
最近，南海金融高新區(qū)一小區(qū)的業(yè)主反映車進(jìn)不了小區(qū)，很多私家車只能停在馬路邊。今年4月份開始，該小區(qū)開始銷售車位，每個(gè)車位售價(jià)25萬~45萬元。今年7月，該小區(qū)物管取消了車位的月保和臨保，沒有購買車位的業(yè)主無法進(jìn)入小區(qū)停車，只能選擇將車停放在小區(qū)外的馬路邊上。
這樣的車位只售不租，不是個(gè)例。2016年，桂城地鐵上蓋一樓盤，在出售地下車位期間，也對(duì)沒有購買車位的業(yè)主關(guān)上了門柵。當(dāng)時(shí)，該小區(qū)的車位價(jià)格為19萬~23萬元/個(gè)，對(duì)于不少人來說，車位價(jià)格偏高是購房者放棄車位的重要原因。
記者昨日從南海國(guó)土城建和水務(wù)局獲悉，此前他們接到一些針對(duì)小區(qū)車位的投訴，本次征求意見稿的出臺(tái)也是為了解決小區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)管理公司以及房地產(chǎn)開發(fā)商之間對(duì)于車位租售的糾紛。
針對(duì)目前存在的部分開發(fā)商對(duì)車位只賣不租的情況，《意見稿》特別指出：商品住宅小區(qū)規(guī)劃車位（庫），應(yīng)當(dāng)依法優(yōu)先提供給本項(xiàng)目的業(yè)主（承租人）使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得車位現(xiàn)售備案證明之日起6個(gè)月后，如有未出售的車位（庫）的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行租售并舉。
《意見稿》強(qiáng)調(diào)，各鎮(zhèn)（街道）要加強(qiáng)對(duì)商品住宅小區(qū)規(guī)劃車位（庫）銷售和出租情況的日常監(jiān)管。對(duì)未按本通知要求執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，實(shí)施誠(chéng)信扣分，暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的網(wǎng)簽業(yè)務(wù)；情節(jié)嚴(yán)重的，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并列入嚴(yán)重失信企業(yè)名單。涉及違法的，依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。
疑問：新建小區(qū)車位為何存在只售不租？
為什么新建小區(qū)存在車位只售不租的情況呢？對(duì)于開發(fā)商來說，目前市場(chǎng)上主流車位售價(jià)25萬~35萬元/個(gè)。剛需自住型小區(qū)尤其注重車位銷售，售價(jià)也偏高；反而是郊區(qū)盤或者定位高端的豪宅盤，由于車位配比比較高，通常達(dá)到了1:1.5或1:2以上，車位售價(jià)相對(duì)偏低，有的不到20萬元/個(gè)。越是剛需盤，開發(fā)商越注重車位銷售，車位基本上一律只售不租，抓的就是業(yè)主“剛需”軟肋。
對(duì)于開發(fā)商來說，通過出售車位能夠快速回籠資金。一個(gè)20萬元的車位，如果以300元/月月保的形式出租，需要55年才能回本。而對(duì)于購房者來說，車位要一次性支付幾十萬元，這是一筆不小的開支。有業(yè)主王先生給記者算過這樣一筆賬：“如果我每月花300元租車位的話，租夠20年，一共才7.22萬元，肯定比買車位劃算。”王先生還開玩笑說，“現(xiàn)在都流行共享汽車了，我不打算用車，還花這么一大筆錢買車位干什么？”
在走訪過程中，記者采訪了家住禪城區(qū)的安先生。安先生告訴記者，自己所在的小區(qū)在銷售階段出售了全部車位。自己當(dāng)時(shí)感覺車位價(jià)格偏高，就沒有購買。而自己在入住后又無法租用公共車位來停放車輛，不得已，他只能和購買了多個(gè)車位的鄰居協(xié)商，租賃他的車位來停車。
困惑：小區(qū)公共停車位收益到底歸誰？
購房者在購買車位時(shí)經(jīng)常會(huì)碰到集中類型的車位，一種是產(chǎn)權(quán)類型，一種是人防車位，還有一種是公共區(qū)域的車位。那么，開發(fā)商有權(quán)銷售哪些車位呢？
近日佛山市人大公布的《佛山市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》中已明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位所獲得的收入，屬公共收益的應(yīng)歸全體業(yè)主共有，存入公共收益賬戶。也就是說，公共車位的所有權(quán)是全體業(yè)主，其收益自然歸全體業(yè)主，開發(fā)商是無權(quán)銷售公共停車位的。
那么，開發(fā)商有權(quán)銷售的是哪些車位呢？佛山市不動(dòng)產(chǎn)登記局有關(guān)人士曾回答過這個(gè)問題：車位的產(chǎn)權(quán)其實(shí)在報(bào)建規(guī)劃時(shí)已有約定。而在房屋驗(yàn)收時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門會(huì)根據(jù)此前的報(bào)建情況進(jìn)行確權(quán)。報(bào)建時(shí)未按公建面積公攤，并取得了規(guī)劃許可證的車位，產(chǎn)權(quán)人基本上都是開發(fā)商，多數(shù)情況下各大樓盤的地下車庫，開發(fā)商是有權(quán)出售車位的，不動(dòng)產(chǎn)登記部門也會(huì)對(duì)其確權(quán)。
反之，若沒有取得規(guī)劃許可證的車位，那么，開發(fā)商就沒有權(quán)利處置這類車位，也就是無法買賣。這些車位產(chǎn)權(quán)一般都屬于全體業(yè)主，也就是公共停車位。比如各大小區(qū)一樓商鋪門口的地面停車位等，其產(chǎn)權(quán)人應(yīng)是全體業(yè)主。一般來說，物管公司會(huì)在業(yè)主委員會(huì)的授意下，對(duì)屬于全體業(yè)主的停車位對(duì)外租賃，收入所得納入物管所得中。
而人防車位，其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有，嚴(yán)格來說，開發(fā)商其實(shí)是無權(quán)銷售人防車位的。但根據(jù)人防相關(guān)規(guī)定，“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，開發(fā)商就享有收益權(quán)。所以，所謂購買人防車位其實(shí)購買的是車位租用期，而非車位的產(chǎn)權(quán)。因此，這些車位不能抵押、業(yè)主也無法獲得產(chǎn)權(quán)。
文/廣報(bào)全媒體記者陳鈺鳳、王浩宇

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