畢業(yè)季的來(lái)臨致使北京租房市場(chǎng)迎來(lái)小高峰。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018 年7月份，租金環(huán)比漲幅為2.6%，漲幅低于2016年同期3%的水平。2018 年以來(lái)，北京全市月均租金環(huán)比漲幅為2%。
剔除不可比因素，2018年前7個(gè)月，北京鏈家租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。
此外，從租金收入比來(lái)看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，仍處于30%以內(nèi)的合理范圍。
貝殼研究院認(rèn)為，從租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，北京租金上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但目前這種上漲是溫和可控的。隨著2018 年畢業(yè)季臨近尾聲，市場(chǎng)需求逐步回落，租金后續(xù)也會(huì)迎來(lái)下滑，不具備短期內(nèi)持續(xù)上漲的動(dòng)力。
業(yè)主抬高掛牌價(jià)
但市場(chǎng)上有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，業(yè)主預(yù)期不斷抬高，掛牌價(jià)持續(xù)上升。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，隨著畢業(yè)季臨近，2018年5月份和6月份兩個(gè)月，新增掛牌租金水平環(huán)比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄，6月份降至3.7%，為2017年以來(lái)最低水平。
貝殼研究院認(rèn)為，業(yè)主抬高預(yù)期的背后，是受大興 火災(zāi)事件影響。2017年12月份新增掛牌租金水平環(huán)比明顯上漲3.2%，此后議價(jià)空間亦有明顯收窄。
但也有消息稱，因多家長(zhǎng)租公寓品牌為搶房而哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致業(yè)主預(yù)期不斷提升，報(bào)價(jià)逐漸提高。比如此前業(yè)主預(yù)期出租價(jià)是6000元，經(jīng)過(guò)這些中介機(jī)構(gòu)抬房?jī)r(jià)，最終可以實(shí)現(xiàn)8000元甚至更高的月租交易。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對(duì)于很多中介公司來(lái)說(shuō)，目前在租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)很大部分都是通過(guò)低價(jià)囤房，包裝高價(jià)出租，賺的是租金上漲的差價(jià)，制造上漲預(yù)期；此外，整體看，租賃市場(chǎng)的價(jià)格一直在上漲，租金的絕對(duì)值對(duì)比收入雖然屬于高位，但如果租金對(duì)比房?jī)r(jià)，當(dāng)下以北京等一線城市為例，租售比只有1%-2%，在這種情況下，租金依然有長(zhǎng)期上漲的推動(dòng)力。
張大偉還指出，租賃市場(chǎng)單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間計(jì)租。在當(dāng)下市場(chǎng)，套均租金價(jià)格意義有限，目前市場(chǎng)大部分租賃房源已經(jīng)被中介或者公寓運(yùn)營(yíng)改造，“n+1，n+2”，也就是2居、3居變成多1間-2間臥室已經(jīng)成為主流。在這種情況下，平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對(duì)的租金上漲要低于市場(chǎng)上漲幅度。
租金將迎來(lái)下滑
在貝殼研究院看來(lái)，租金上漲背后的真相是多重因素導(dǎo)致的，但盡管業(yè)主預(yù)期抬升，但今年內(nèi)租金價(jià)格不會(huì)持續(xù)上漲。
貝殼研究院分析認(rèn)為，消費(fèi)者對(duì)更好居住品質(zhì)的追求使普租需求向長(zhǎng)租公寓遷移；政府對(duì)租賃市場(chǎng)的整頓與規(guī)范使得市場(chǎng)可租房源的暫時(shí)性減少，在一定程度上加劇短期供需矛盾；外圍城區(qū)租賃空間的減少導(dǎo)致租賃人口向租金高的內(nèi)城區(qū)移動(dòng)，中心城區(qū)租賃成交占比增多；房東預(yù)期受市場(chǎng)影響而增強(qiáng)。這些因素相互疊加導(dǎo)致上半年租金上漲。
但從歷史走勢(shì)來(lái)看，2016 年下半年開始，房?jī)r(jià)加速上漲，但租金并沒(méi)有隨著房?jī)r(jià)的上漲而上升，而是出現(xiàn)下跌，導(dǎo)致房?jī)r(jià)租金比陡然上升。2017 年“317 調(diào)控”后，在房?jī)r(jià)下行與租金上漲同步作用下房?jī)r(jià)租金比逐步回調(diào)，已基本恢復(fù)到陡然爬升前的水平。由此可見，就北京縱向歷史數(shù)據(jù)而言，本輪租金的上漲是前期房?jī)r(jià)上漲后的補(bǔ)漲，房?jī)r(jià)租金比開始回歸到一個(gè)常態(tài)化水平。
貝殼研究院稱，從線上數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前租賃熱度已經(jīng)開始下降。貝殼找房租賃訪問(wèn)量和鏈家app 租賃訪問(wèn)量均開始下行，鏈家租賃新增客源也開始減少。接下來(lái)，預(yù)計(jì)8月份租金漲幅將會(huì)繼續(xù)收窄，9月份后市場(chǎng)開始進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金將迎來(lái)下滑。

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