地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)模化的背景下，土地儲(chǔ)備往往代表著一家企業(yè)的未來，但當(dāng)下有不少龍頭房企則有意在土地市場(chǎng)上輕踩剎車。畢竟在調(diào)控持續(xù)、貨幣政策收緊的大背景下，房企面臨的融資壓力不容小覷。尤其是部分房企凈負(fù)債率上升、經(jīng)營性現(xiàn)金流縮減的現(xiàn)象并不少見。包括萬科、恒大、融創(chuàng)在內(nèi)的龍頭房企都明確提出放緩拿地節(jié)奏，一些企業(yè)甚至奉行“寧可錯(cuò)過，也不犯錯(cuò)”的拿地邏輯。
龍頭房企拿地放緩
“公司下半年的整個(gè)投資會(huì)比較保守，拿地上會(huì)嚴(yán)格的控制，公司希望有更加均衡的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。”融創(chuàng)中國董事長(zhǎng)孫宏斌在不久前舉辦的公司業(yè)績(jī)會(huì)上在談到企業(yè)拿地策略時(shí)如此表示。
按照該公司披露的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約2920萬平方米，其中權(quán)益面積約1545萬平方米。可以對(duì)比的是，去年全年融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約6764.2萬平方米，其中上半年獲取土地儲(chǔ)備為3023萬平方米；全年新增權(quán)益土地儲(chǔ)備約5252.5萬平方米。而這是在公司上半年銷售同比出現(xiàn)76%增長(zhǎng)的背景下，由此可見融創(chuàng)在獲取新增土地儲(chǔ)備上十分審慎。
另一家龍頭房企恒大在今年上半年新增項(xiàng)目為68個(gè)，獲得土地儲(chǔ)備面積3086萬平方米，與去年同期的6763.6萬平方米相比下降54%。
除了融創(chuàng)和恒大之外，其他龍頭房企在土地儲(chǔ)備上也持有類似態(tài)度。統(tǒng)計(jì)顯示，保利地產(chǎn)今年上半年新增容積率面積為1510萬平方米，同比下降10.8%；陽光城上半年新增計(jì)容面積551.85萬平方米，同比下降23.5%。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企土地投資整體弱于去年，行業(yè)前30房企拿地銷售與2017年相比有大幅下滑。此外，行業(yè)前100房企新增土地建筑面積也不足去年全年的五成。
另據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年拿地金額前30的房企中，有7家房企拿地面積較去年有所減少。有12家房企拿地金額較去年同期有所下降，其中，金茂下降69%、恒大下降44%、龍湖下降28%、中海下降28%、榮盛下降27%，上述房企也成為拿地金額降幅最多的公司。
降負(fù)債 控風(fēng)險(xiǎn)
房企融資渠道趨緊，企業(yè)主動(dòng)尋求減速，以確保現(xiàn)金流的安全是這些房企拿地節(jié)奏放緩的原因之一。
數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-42.55億元，同比減少119.47%，負(fù)債總額約為11393.67億元，比年初增加16.42%。另據(jù)保利地產(chǎn)發(fā)布的2018年中報(bào)顯示，2018年上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為-98.33億元，比上年同期減少2.35%。碧桂園上半年的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流雖保持為31.7億元，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前調(diào)控背景下，企業(yè)整體銷售回籠速度較慢，如果此時(shí)投資速度過快，企業(yè)資金壓力會(huì)較大。若再加大融資力度，企業(yè)的負(fù)債水平必然快速上升。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在企業(yè)凈負(fù)債率方面，中糧、佳兆業(yè)、泰禾、綠地等房企的凈負(fù)債率仍處于高位。今年上半年，降杠桿、控負(fù)債成為眾多房企的重要任務(wù)。
恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞表示，今年上半年公司凈負(fù)債率已經(jīng)降至127.3%，超額完成企業(yè)制定的目標(biāo)。 一方面，盈利大幅提高對(duì)降低企業(yè)總體負(fù)債率有積極作用。另一方面，為降低企業(yè)負(fù)債率，恒大采取了多種方法：包括引入戰(zhàn)略投資者；償還大規(guī)模永續(xù)債。其中，在土地儲(chǔ)備上企業(yè)主動(dòng)尋求擴(kuò)張降速，也是恒大實(shí)現(xiàn)降負(fù)債目標(biāo)的主要辦法之一。
孫宏斌則表示，在土地策略上 ，融創(chuàng)將采取“多看少動(dòng)的策略”等待更好的機(jī)會(huì)。同時(shí)，仍將聚焦一二線核心城市，以此“支持公司下半年負(fù)債率水平持續(xù)下降”。
一位行業(yè)觀察者則分析，受當(dāng)前融資環(huán)境的影響，房企的融資成本均有不同程度的增加，規(guī)模大、評(píng)級(jí)高的房企受到的影響小一些。放緩拿地的房企一是負(fù)債率、資金鏈緊張的企業(yè)，企業(yè)幾乎無錢拿地。對(duì)于這些企業(yè)而言，寧可暫時(shí)不拿地，也不能拿錯(cuò)地。而龍頭企業(yè)主動(dòng)尋求放緩，則更多考慮企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)的均衡發(fā)展。
中等房企勒緊腰帶拿地
在錢緊錢荒的背景下，仍不乏逆勢(shì)拿地的房企。
“地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化趨勢(shì)仍在持續(xù)，地產(chǎn)行業(yè)集中度趨勢(shì)已不可逆轉(zhuǎn)，企業(yè)失去規(guī)模很可能會(huì)失去未來，中等規(guī)模房企的危機(jī)感最為嚴(yán)重。”一位行業(yè)人士分析表示，與龍頭房企在土地市場(chǎng)上尋求降速不同，多數(shù)中等房企依舊采取積極策略，需求快速擴(kuò)展，甚至部分企業(yè)不惜推高負(fù)債水平以求彎道超車。
夏海鈞分析，“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的銷售規(guī)模在10萬億元左右，這個(gè)總規(guī)模不會(huì)有大的波動(dòng)，未來改變的是行業(yè)集中度，今年底前十大地產(chǎn)商集中度將是20%，未來會(huì)到40%”。
從行業(yè)通行觀點(diǎn)來看，未來龍頭房企業(yè)績(jī)將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)力弱的中小企業(yè)會(huì)被并購，未來進(jìn)入房企前10名的最低門檻將是4000億元。
“迅速做大”幾乎成為中等房企面臨的必答題。尤其是土地儲(chǔ)備相對(duì)薄弱的企業(yè)，上半年仍在加速拿地。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，中梁、濱江大中型房企的土儲(chǔ)消化周期均不足2.5年。兩家企業(yè)對(duì)土儲(chǔ)的渴求也充分反映在上半年拿地上，今年前6個(gè)月拿地銷售比在0.7和0.5，高于行業(yè)平均水平。對(duì)比去年全年，中梁、濱江上半年新增貨值已完成去年的155%和81%。
對(duì)于其他土儲(chǔ)相對(duì)充裕的中等企業(yè)，卓越、中駿貨值充足仍然積極拿地，上半年拿地銷售比分別達(dá)到1.5和1.3，領(lǐng)先百強(qiáng)房企。另外，如旭輝、龍湖、陽光城等老牌企業(yè)上半年拿地意愿較足，積極擴(kuò)充土儲(chǔ)來鞏固自身行業(yè)地位和沖擊更高規(guī)模目標(biāo)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，今年上半年仍有大量中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊(duì)房企，成為了過去搶地的主流企業(yè)。做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇，但房企在拼規(guī)模的同時(shí)，對(duì)資金的需求量也依然在明顯上漲。

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