伴隨開發企業自持商品房逐漸入市，一些“以租代售”的違規行為不斷出現。在高額利潤刺激下，一些開發商有意鉆政策空子，將租期較長的租賃房源變相賣給消費者。針對這種“明租實售”的違規行為，天津、杭州等地先后出臺政策，對自持商品房屋對外出租單次租期，單次收取租金的期限，租賃備案價格等作出明確。
從租房需求來看，2018年上半年全國重點一二線城市租房需求量均有明顯上漲。今年上半年，全國各地繼續推進住房租賃政策的細化落實，包括北上廣深、成都、杭州在內的10多個城市都搭建了統一監管的住房租賃服務平臺，各城市關于租賃的一些管理條例、政策也相繼出臺。與此同時，很多城市都開始增加租賃土地供應規模，保障租賃市場穩定發展，未來租賃土地供應達到三成左右的占比或將成為各地標配，住房租賃將成為保障居住權不可或缺的重要支撐。
一系列政策出臺表明了政府發展完善租賃市場的決心，住房租賃在很長一段時間內仍將是一個熱點市場。與土地供應積極因素相應的是，大型房產企業積極在一二線城市收攬自持用地用于租賃。房地產開發商手中的自持土地是未來租賃住房的潛在供應來源，并且有機會為租房人群提供更規模化、規范化、標準化的租房產品。但是，必須要加強對開發商自持項目的管控，避免“明租實售”情況出現。
“明租實售”對于政府的樓市調控以及消費者的合法權益，都會帶來不小的隱患。對于樓市調控而言，無產權的長租房進入市場，功能上與商品房相似，性質上卻恰好能規避針對商品房設置的一系列限購措施，必然會給住房市場帶來沖擊；對于租房者而言，以較高的價格獲得十年以上甚至數十年的長期入住權似乎很穩定，但在此期間若房產持有者、租售權利的相關政策發生變化或任何一方需要中止租約，后續產生的各種結果難以預料，也缺乏對應的政策法規，一旦出現交易糾紛，很難確保有關方面的利益不受損失。
目前看來，“明租實售”的行為只出現在少數城市和地塊上，但一些地方及早頒布針對性政策，規范房地產銷售亂象，不僅有助于維護消費者權益，也有助于防止企業自持租賃住房政策扭曲變樣，對引導租賃市場健康發展，是十分及時且必要的舉措。

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