1-9月我市房地產市場運行形勢分析
今年前三季度，我市房地產市場呈“一穩二降三升”態勢，“一穩”即各月份商品住房價格總體保持穩定；“二降”是低價房源不斷趨少和部分高價房源尚未銷售等原因，商品房銷售網簽面積下降，另外市本級土地供應量價齊降；“三升”是在上年度土地供應充足（1633.35畝）、今年市政府86號文件嚴控土地供而未建和各類捂盤惜售下，商品房新開工面積、房地產完成投資、商品房批準預售面積三個指標同比上升。具體運行形勢分析如下：
一、房地產開發投資方面
1、商品房新開工面積持續上升。
在上年度土地供應充足和今年市政府嚴控土地供而未建推進下，今年前三季度全市商品房新開工面積同比持續上升。1-9月份全市各類商品房施工面積為2133.22萬平方米，較去年同期比增2.31%，增幅較上半年（-2.85%）回升5.16個百分點；其中新開工面積325.13萬平方米，同比上升82.73%，增幅較上半年（30.47%）上升52.26個百分點。新開工商品房面積從季度看，第一季度新開工104.98萬平方米，第二季度65.69萬平方米、第三季度154.46萬平方米，第三季度新開工面積明顯增加。
從各縣區新開工房地產項目看，荔城、北岸去年新開工項目少基數低，今年與之同比大幅上升；其他縣區也都有不同幅度的上升。各縣區具體為荔城區81.25平方米，比增377.66%；城廂區46.45萬平方米，比增9.09%；涵江區94.26萬平方米，比增37.39%；秀嶼區30.43萬平方米，去年同期為0；北岸22.30萬平方米，比增245.74%；仙游縣50.44萬平方米，比增12.75%。
2、房地產完成投資持續回升。
隨著商品房新開工面積的持續上升，房地產投資扭轉了一季度（-31.48%）下降態勢，保持持續回升趨勢。1-9月，全市房地產完成開發投資209.99億元，較去年同期（202.61億元）比增3.64%，增幅較上半年（0.42%）繼續回升3.22個百分點。其中第一季度投資42.51億元，第二季度75.42億元，第三季度92.06億元，可見第三季度完成投資因同期新開工項目的明顯增加而明顯上升。
從各縣區的房地產開發投資情況看（按項目屬地統計原則），除了荔城和北岸首次新開工項目減少土地購置費下降影響房地產投資比降外，其他縣區都有不同幅度的上升。其中荔城區47.79億元，比降18.56%；城廂區62.64億元，比增13.68%；涵江區62.26億元，比增23.93%；秀嶼區6.91億元，比增216.97%；北岸3.47億元，比降65.88%；仙游縣26.92億元，比增24.92%。
二、商品房供求關系方面
1、批準預售面積增幅上升。
隨著新開工面積增加和市政府文件嚴控各類捂盤惜售行為，商品房批準預售面積隨之上升。1-9月份全市商品房批準預售面積273.02萬m2，較去年同期比增16.56%，增幅較上半年（0.76%）上升15.80個百分點；其中批準商品住房面積223.04萬m2，比增13.69%，增幅與上半年（6.42%）上升7.27個百分點。按季度分，第一季度批準預售90.64萬平方米（其中商品住房64.69萬平方米）；第二季度商品房預售面積76.34萬平方米（其中商品住房66.69萬平方米）；第三季度商品房預售面積106.04萬平方米（其中商品住房91.66萬平方米），可見第三季度在精準調控防控捂盤惜售措施下，申辦預售許可面積明顯增加。
從各縣區批準預售面積看，除了秀嶼、仙游今年新開工項目中多數未辦預售許可影響批準預售面積比降外，其他區域都有明顯的上升。具體為荔城94.03萬平方米，比增91.31%；城廂62.33萬平方米，比增45.22%；涵江39.53萬平方米，比增67.64%；北岸15.68萬平方米，比增625.93%；秀嶼12.49萬平方米，比降55.77%；仙游48.96萬平方米，比降44.46%。
2、商品房銷售網簽面積比降
由于去年各縣區去庫存銷售基數較高，今年低價房源明顯減少和一些高價房源尚未網簽銷售等因素，全市商品房銷售網簽數據同比下降。據商品房買賣合同網簽系統統計，前三季度全市商品房銷售面積為214.54萬平方米，其中商品住宅175.76萬平方米。
商品房網簽面積按季度分：一季度74.8萬平方米，二季度74.13萬平方米，三季度65.61萬平方米；按月份分，1-9月份分別為：15.87萬平方米、25.86萬平方米、33.47萬平方米、23.83萬平方米、20.8萬平方米、30.26萬平方米、20.28萬平方米、29.33萬平方米、17.69萬平方米。
從各縣區銷售情況看，受上年度基數較高等因素影響，同比呈現下降。具體為荔城區49.67萬平方米，比降27.50%；城廂區40.04萬平方米，比降20.95%；涵江區46.94萬平方米，比降29.61%；秀嶼區15.45萬平方米，比降58.53%；北岸10.52萬平方米，比降25.23%；仙游縣51.92萬平方米，比降40.29%。
3、各月份住房均價基本平穩。
由于低價房源減少銷售大幅下降，高價房源成為今年的主要銷售對象，導致今年商品住房銷售均價與去年同期相比上升；同時在房地產市場政策調控下，今年各月份住房銷售均價總體保持平穩。從商品房買賣合同網簽價格統計，1-9月全市商品房銷售均價為9831元/平方米，比增17.75%；其中商品住房均價為9869元/平方米，比增21.92%。商品住房銷售均價按月份分，1-9月分別為9558元/平方米、10430元/平方米、9417元/平方米、10159元/平方米、9584元/平方米、9595元/平方米、10201元/平方米、10576元/平方米、10277元/平方米，總體保持平穩態勢。
商品住房均價按區域分，除仙游縣基本持平外，市本級各區域都呈不同幅度的上升。其中荔城區12775元/平方米、比增19.24％；城廂區14328元/平方米、比增18.58％；涵江區9480元/平方米、比增20.44％；秀嶼區6615元/平方米、比增22.73％；北岸5579元/平方米、比增9.95％；仙游縣6065元/平方米、比降0.99％。
4、房地產庫存面積有所增加。
由于商品房批準預售面積多于銷售面積，房地產庫存隨之增加。今年前三季度，我市商品房供銷比為1：0.88，其中商品住房供銷比亦為1:0.88。1-9月全市新增商品房庫存面積32.45萬平方米，其中商品住房增加26.48萬平方米、商業減少0.16萬平方米、辦公增加3.90萬平方米；商品房庫存去化周期增加1.17個月，其中商品住房增加1.09個月、商業減少0.08個月、辦公增加2.89個月。
截止9月末，全市商品房庫存面積384.49萬平方米，去化周期14個月。其中住宅229.77萬平方米、去化周期9個月；商業104.00萬平方米、去化周期51個月；辦公49.03萬平方米、去化周期36個月。除了商品住房庫存處于合理區間外，商業和辦公庫存量仍然較高。
5、二手房成交面積同比上升。
市本級受一手商品房價位較高、仙游縣受一手商品房房源大幅減少影響，市、縣二手房市場交易都較為活躍，增幅也明顯上升。1-9月份全市二手房成交面積92.15萬平方米，比增35.87%；其中二手住房交易面積69.94萬平方米，比增15.99%。二手房成交面積按季度分，第一季度21.36萬平方米，第二季度22.16萬平方米，第三季度48.63萬平方米。
按區域分，市本級二手房成交75.09萬平方米，比增33.80%（其中二手住房53.96萬平方米，比增9.88%）；仙游縣成交17.06萬平方米，比增45.81%（其中二手住房15.98萬平方米，比增42.81%）。
三、土地及金融信貸方面
1、市本級土地供應量價齊降。
因土地征遷滯后等原因，今年市本級經營性房地產用地多數難以按預定供地計劃進行序時出讓，供應數量同比明顯下降，影響全市土地出讓比降。1-9月全市通過拍賣新供應經營性房地產用地24宗56.80公頃（合852.00畝），較去年同期（1106.10畝）比降22.97%；總價款424535萬元，同比減少58.05%。
從季度看，第一季度供應經營性房地產用地7宗18.73公頃，第二季度供應9宗14.74公頃，第三季度供應8宗23.33公頃，第三季度供地較前二季度略多些。
按區域分，莆田供地11宗34.60公頃（合519畝）、比降41.80%，總價款305160萬元，平均每畝588萬元，比降43.68%，地價明顯下降原因是去年所供地塊以中心城區為主地價高，今年地塊多為城區周邊，拍賣樓面地價又受限制；仙游供地13宗22.2公頃（合333畝）、比增55.35%，總價款119375萬元，平均每畝358萬元，比降5.29%。
2、房地產各項貸款增速平穩。
截至8月末，全市房地產各項貸款余額643.85億元，同比增長15.84%，增速比5月末小幅上升0.22個百分點；今年新增52.21億元，同比多增0.19億元。房地產各項貸款余額占全市本外幣貸款余額的比重為34.13%，同比提高2.67個百分點。
房地產開發貸款同比下降。截至8月末，全市房地產開發貸款余額77.77億元，同比下降5.95%，今年減少4.07億元，同比少減11.09億元。其中：地產開發貸款（即：政府土地儲備機構貸款）同比下降38.42%，住房開發貸款余額同比小幅增長0.61%。
個人住房貸款穩中放緩。截至8月末，全市個人住房貸款余額529.12億元，同比增長21.25%，增速比5月末下降2.9個百分點；今年新增56.74億元，同比少增7.44億元。其中，新建房貸款余額476.87億元，同比增長18.9%；再交易房貸款余額52.25億元，同比增長47.99%。受樓市調控政策影響，商業銀行提高房貸利率，限制房貸最高額度，嚴查首付款來源，從嚴認定二手房價值，收緊一手房放款等影響增速。
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一、房地產開發投資方面
1、商品房新開工面積持續上升。
在上年度土地供應充足和今年市政府嚴控土地供而未建推進下，今年前三季度全市商品房新開工面積同比持續上升。1-9月份全市各類商品房施工面積為2133.22萬平方米，較去年同期比增2.31%，增幅較上半年（-2.85%）回升5.16個百分點；其中新開工面積325.13萬平方米，同比上升82.73%，增幅較上半年（30.47%）上升52.26個百分點。新開工商品房面積從季度看，第一季度新開工104.98萬平方米，第二季度65.69萬平方米、第三季度154.46萬平方米，第三季度新開工面積明顯增加。
從各縣區新開工房地產項目看，荔城、北岸去年新開工項目少基數低，今年與之同比大幅上升；其他縣區也都有不同幅度的上升。各縣區具體為荔城區81.25平方米，比增377.66%；城廂區46.45萬平方米，比增9.09%；涵江區94.26萬平方米，比增37.39%；秀嶼區30.43萬平方米，去年同期為0；北岸22.30萬平方米，比增245.74%；仙游縣50.44萬平方米，比增12.75%。
2、房地產完成投資持續回升。
隨著商品房新開工面積的持續上升，房地產投資扭轉了一季度（-31.48%）下降態勢，保持持續回升趨勢。1-9月，全市房地產完成開發投資209.99億元，較去年同期（202.61億元）比增3.64%，增幅較上半年（0.42%）繼續回升3.22個百分點。其中第一季度投資42.51億元，第二季度75.42億元，第三季度92.06億元，可見第三季度完成投資因同期新開工項目的明顯增加而明顯上升。
從各縣區的房地產開發投資情況看（按項目屬地統計原則），除了荔城和北岸首次新開工項目減少土地購置費下降影響房地產投資比降外，其他縣區都有不同幅度的上升。其中荔城區47.79億元，比降18.56%；城廂區62.64億元，比增13.68%；涵江區62.26億元，比增23.93%；秀嶼區6.91億元，比增216.97%；北岸3.47億元，比降65.88%；仙游縣26.92億元，比增24.92%。
二、商品房供求關系方面
1、批準預售面積增幅上升。
隨著新開工面積增加和市政府文件嚴控各類捂盤惜售行為，商品房批準預售面積隨之上升。1-9月份全市商品房批準預售面積273.02萬m2，較去年同期比增16.56%，增幅較上半年（0.76%）上升15.80個百分點；其中批準商品住房面積223.04萬m2，比增13.69%，增幅與上半年（6.42%）上升7.27個百分點。按季度分，第一季度批準預售90.64萬平方米（其中商品住房64.69萬平方米）；第二季度商品房預售面積76.34萬平方米（其中商品住房66.69萬平方米）；第三季度商品房預售面積106.04萬平方米（其中商品住房91.66萬平方米），可見第三季度在精準調控防控捂盤惜售措施下，申辦預售許可面積明顯增加。
從各縣區批準預售面積看，除了秀嶼、仙游今年新開工項目中多數未辦預售許可影響批準預售面積比降外，其他區域都有明顯的上升。具體為荔城94.03萬平方米，比增91.31%；城廂62.33萬平方米，比增45.22%；涵江39.53萬平方米，比增67.64%；北岸15.68萬平方米，比增625.93%；秀嶼12.49萬平方米，比降55.77%；仙游48.96萬平方米，比降44.46%。
2、商品房銷售網簽面積比降
由于去年各縣區去庫存銷售基數較高，今年低價房源明顯減少和一些高價房源尚未網簽銷售等因素，全市商品房銷售網簽數據同比下降。據商品房買賣合同網簽系統統計，前三季度全市商品房銷售面積為214.54萬平方米，其中商品住宅175.76萬平方米。
商品房網簽面積按季度分：一季度74.8萬平方米，二季度74.13萬平方米，三季度65.61萬平方米；按月份分，1-9月份分別為：15.87萬平方米、25.86萬平方米、33.47萬平方米、23.83萬平方米、20.8萬平方米、30.26萬平方米、20.28萬平方米、29.33萬平方米、17.69萬平方米。
從各縣區銷售情況看，受上年度基數較高等因素影響，同比呈現下降。具體為荔城區49.67萬平方米，比降27.50%；城廂區40.04萬平方米，比降20.95%；涵江區46.94萬平方米，比降29.61%；秀嶼區15.45萬平方米，比降58.53%；北岸10.52萬平方米，比降25.23%；仙游縣51.92萬平方米，比降40.29%。
3、各月份住房均價基本平穩。
由于低價房源減少銷售大幅下降，高價房源成為今年的主要銷售對象，導致今年商品住房銷售均價與去年同期相比上升；同時在房地產市場政策調控下，今年各月份住房銷售均價總體保持平穩。從商品房買賣合同網簽價格統計，1-9月全市商品房銷售均價為9831元/平方米，比增17.75%；其中商品住房均價為9869元/平方米，比增21.92%。商品住房銷售均價按月份分，1-9月分別為9558元/平方米、10430元/平方米、9417元/平方米、10159元/平方米、9584元/平方米、9595元/平方米、10201元/平方米、10576元/平方米、10277元/平方米，總體保持平穩態勢。
商品住房均價按區域分，除仙游縣基本持平外，市本級各區域都呈不同幅度的上升。其中荔城區12775元/平方米、比增19.24％；城廂區14328元/平方米、比增18.58％；涵江區9480元/平方米、比增20.44％；秀嶼區6615元/平方米、比增22.73％；北岸5579元/平方米、比增9.95％；仙游縣6065元/平方米、比降0.99％。
4、房地產庫存面積有所增加。
由于商品房批準預售面積多于銷售面積，房地產庫存隨之增加。今年前三季度，我市商品房供銷比為1：0.88，其中商品住房供銷比亦為1:0.88。1-9月全市新增商品房庫存面積32.45萬平方米，其中商品住房增加26.48萬平方米、商業減少0.16萬平方米、辦公增加3.90萬平方米；商品房庫存去化周期增加1.17個月，其中商品住房增加1.09個月、商業減少0.08個月、辦公增加2.89個月。
截止9月末，全市商品房庫存面積384.49萬平方米，去化周期14個月。其中住宅229.77萬平方米、去化周期9個月；商業104.00萬平方米、去化周期51個月；辦公49.03萬平方米、去化周期36個月。除了商品住房庫存處于合理區間外，商業和辦公庫存量仍然較高。
5、二手房成交面積同比上升。
市本級受一手商品房價位較高、仙游縣受一手商品房房源大幅減少影響，市、縣二手房市場交易都較為活躍，增幅也明顯上升。1-9月份全市二手房成交面積92.15萬平方米，比增35.87%；其中二手住房交易面積69.94萬平方米，比增15.99%。二手房成交面積按季度分，第一季度21.36萬平方米，第二季度22.16萬平方米，第三季度48.63萬平方米。
按區域分，市本級二手房成交75.09萬平方米，比增33.80%（其中二手住房53.96萬平方米，比增9.88%）；仙游縣成交17.06萬平方米，比增45.81%（其中二手住房15.98萬平方米，比增42.81%）。
三、土地及金融信貸方面
1、市本級土地供應量價齊降。
因土地征遷滯后等原因，今年市本級經營性房地產用地多數難以按預定供地計劃進行序時出讓，供應數量同比明顯下降，影響全市土地出讓比降。1-9月全市通過拍賣新供應經營性房地產用地24宗56.80公頃（合852.00畝），較去年同期（1106.10畝）比降22.97%；總價款424535萬元，同比減少58.05%。
從季度看，第一季度供應經營性房地產用地7宗18.73公頃，第二季度供應9宗14.74公頃，第三季度供應8宗23.33公頃，第三季度供地較前二季度略多些。
按區域分，莆田供地11宗34.60公頃（合519畝）、比降41.80%，總價款305160萬元，平均每畝588萬元，比降43.68%，地價明顯下降原因是去年所供地塊以中心城區為主地價高，今年地塊多為城區周邊，拍賣樓面地價又受限制；仙游供地13宗22.2公頃（合333畝）、比增55.35%，總價款119375萬元，平均每畝358萬元，比降5.29%。
2、房地產各項貸款增速平穩。
截至8月末，全市房地產各項貸款余額643.85億元，同比增長15.84%，增速比5月末小幅上升0.22個百分點；今年新增52.21億元，同比多增0.19億元。房地產各項貸款余額占全市本外幣貸款余額的比重為34.13%，同比提高2.67個百分點。
房地產開發貸款同比下降。截至8月末，全市房地產開發貸款余額77.77億元，同比下降5.95%，今年減少4.07億元，同比少減11.09億元。其中：地產開發貸款（即：政府土地儲備機構貸款）同比下降38.42%，住房開發貸款余額同比小幅增長0.61%。
個人住房貸款穩中放緩。截至8月末，全市個人住房貸款余額529.12億元，同比增長21.25%，增速比5月末下降2.9個百分點；今年新增56.74億元，同比少增7.44億元。其中，新建房貸款余額476.87億元，同比增長18.9%；再交易房貸款余額52.25億元，同比增長47.99%。受樓市調控政策影響，商業銀行提高房貸利率，限制房貸最高額度，嚴查首付款來源，從嚴認定二手房價值，收緊一手房放款等影響增速。
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