西安市人民政府辦公廳關于印發《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》的通知
各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構：
《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》已經市委、市政府研究同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。
西安市人民政府辦公廳
2018年9月13日
西安市深化住房供給側結構性改革實施方案
為深入貫徹黨的十九大精神，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，落實居住用地“兩個20%原則”，推進共有產權住房建設，深化住房供給側結構性改革，按照《西安市深化土地供給側結構性改革實施方案》(市字〔2018〕19號)、《西安市人才安居辦法》(市辦字〔2017〕212號)，結合西安實際，提出以下實施方案。
一、總體要求和工作目標
(一)總體要求。
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨中央、國務院的決策部署，堅持以人民為中心的發展思想，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，緊扣“追趕超越”、“聚焦三六九，振興大西安”和建設國家中心城市的奮斗目標，深化土地和住房供給側結構性改革，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，全面提升人民群眾的居住幸福感和獲得感，為建設“品質西安”、“宜居西安”提供有力支撐。
(二)工作目標。
深化住房供給側結構性改革，嚴格落實居住用地“兩個20%原則”，自2018年起，全市20%的居住用地，用于公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設，重點解決城市中低收入住房困難家庭、各類人才、院校畢業生、農民工住房問題和相應的子女入學、就醫等配套問題;20%的居住用地，用于限地價、限售價的“雙限房”建設，以共有產權的形式，解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的居住問題。
推進共有產權住房制度改革，按照政府和個人共同出資、共有產權、共享增值收益的原則，加快建立共有產權住房制度，降低中低收入住房困難家庭、各類人才購房門檻，培養“租購并舉”住房消費理念，形成共有產權、住房保障、人才安居與房地產市場精準調控相結合的新型住房制度。
二、實施原則
(一)準確把握用地基數。
居住用地“兩個20%原則”的測算基數為扣除安置房用地之外的年度住宅供地計劃總量。
(二)提前編制用地計劃。
按照國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃，綜合人口增量和人才引進預期等情況，提前編制住宅用地供應計劃，并按照“兩個20%原則”，制定公租房、共有產權住房土地供應計劃。
(三)合理下達建設任務。
按照供需平衡、適當超前、總量控制、區域調節的原則，綜合土地供應計劃、常住人口數量、人才引進計劃、房地產市場和區域供需狀況等因素，平衡區域供需關系，合理下達公租房、共有產權住房年度建設任務。
(四)科學規劃空間布局。
按照“東拓、南控、西進、北跨、中優”的城市空間發展戰略，綜合產業發展、區域定位、公共配套、招商引資等因素，科學合理規劃公租房、共有產權住房的空間布局。要優先在生活配套及市政配套設施完善的城市建成區布局，提前在產業園區、創客空間等新市民和人才聚集區配套建設，確保規劃空間布局與城市整體空間發展定位相適應。軌道交通車輛段上蓋及其沿線一定范圍內的居住用地，主要用于公租房、共有產權住房建設，方便中低收入家庭和各類人才的居住生活。
(五)政府主導社會參與。
政府充分發揮提供基本住房保障和人才安居的主渠道作用，主導公租房、共有產權住房相關規劃、建設、管理的統籌發展。大力引導社會優質資源積極參與，鼓勵社會資本投入公租房、共有產權住房建設，實現社會效益和經濟效益雙贏局面。
(六)統籌使用資源共享。
堅持住房保障和人才安居雙軌運行，全面推進公租房和共有產權住房建設，實行住房保障和人才安居資源共享、統籌使用，并結合實際需求精準施策、平衡供需。
三、重點工作
(一)調整住房保障形式。
將租賃型保障房(含廉租房、公租房)整合為公租房，以低于市場租金一定比例的價格，面向本市居民、新就業職工、外來務工人員等中等以下收入住房困難家庭和在本市無自有住房且經市委人才辦、市人社局認定的各類人才或新畢業大學生出租。
將經濟適用住房、限價商品住房整合為共有產權住房，實行政府與購房人按份共有產權，面向在本市無自有住房且5年內無住房登記信息和交易記錄的本市戶籍居民、取得本市居住證的非本市戶籍居民和各類人才供應。
不再新立項租賃型保障房、經濟適用住房、限價商品住房項目，已立項的，仍按原政策規定組織實施。已配租、配售的，仍按原政策規定居住、退出和上市交易。已取得租賃型保障房資格的保障對象，按原政策標準配租公租房。已取得經濟適用住房、限價商品住房購房資格的保障對象，可以自主選擇購買存量經濟適用住房、存量限價商品住房或共有產權住房中的一種。
(二)優化土地供應結構。
明確公租房、共有產權住房的用地指標和空間布局，合理安排商品住房用地。自2018年起，在編制年度居住用地供應計劃時，優先充分保障公租房、共有產權住房用地，供地比例原則不低于40%。
(三)完善住房供應體系。
統籌解決各類居民的住房問題，構建和完善以公租房、共有產權住房和商品住房為主的多主體供應、多渠道保障的住房供應體系，分層次滿足城市低保、低收入家庭、外來務工人員、中等偏下收入家庭、剛需家庭、新就業職工和改善型住房需求。推行住房貨幣化補貼，對符合條件的低收入城市居民發放租賃補貼;對符合條件的各類人才提供購房補貼或租賃補貼。2018—2021年期間，全市計劃建設和籌集公租房20萬套、共有產權住房15萬套，住房貨幣化補貼全覆蓋，并根據住房需求變化，綜合評估、科學調整、及時優化。
(四)加強規劃建設管理。
嚴格執行《城市居住區規劃設計規范》、《西安市城市規劃管理技術規定》、《西安市進一步加強重點歷史文化區域管控疏解人口降低密度的規劃管理意見》等城鄉規劃管理要求，按照因地制宜、統籌規劃、合理布局的原則，加強公租房、共有產權住房的規劃管理，同時做好“多規融合”的協調銜接，確保市政基礎設施、公共服務設施、生活配套設施、綜合交通設施等同步規劃、同期建設、同步交付使用。
提高公租房、共有產權住房建設品質，積極應用新技術、新工藝、新材料、新設備，推行全裝修成品交房制度。調整公租房、共有產權房建設標準，公租房項目戶均建筑面積75平方米左右，最大套型原則不超過90平方米;共有產權住房項目戶均建筑面積90平方米左右，最大套型原則不超過144平方米。
(五)暢通資金籌集渠道。
公租房建設資金，可由政府或國有獨資政策性住房專營機構代表政府投資，也可由政府提供政策支持，鼓勵社會力量投資。政府投資公租房項目的資金計劃列入年度預算，可通過加大財政預算、金融貸款、發行債券及政策性住房租售收入等方式多渠道籌集。共有產權住房建設實行政府主導下的企業化、市場化運作，建設資金由取得土地出讓使用權的國有獨資政策性住房專營機構或房地產開發企業自籌。支持各類金融機構采取直接投資、融資等方式建設共有產權住房。
(六)籌建國有專營機構。
依托國有政策性住房資產和經營收入，采取資產劃轉和政府注資等方式，籌建國有獨資集團公司—西安市安居建設管理集團(以下簡稱安居集團)，承擔公租房、共有產權住房等政策性住房的投資、籌集、建設、供給和運營管理等工作，打造政府主導下企業化、市場化的投融資、建設收購、運營管理“三大平臺”。同時，鼓勵市級、區縣、開發區所屬的國有獨資企業積極參與公租房、共有產權房建設。安居集團籌建方案，由房管部門牽頭，會同財政、國資、國土、發改、建設、工商、稅務、編辦等部門及區縣政府、開發區管委會制定。
四、組織實施
(一)建立穩定的土地供應機制。
國土部門牽頭，規劃、房管部門配合，在國有儲備土地中統籌安排公租房、共有產權住房建設用地，并落實到具體宗地;區縣、開發區上報居住用地供應方案時，要按“兩個20%原則”，同步提供公租房、共有產權住房土地供應方案，并落實到具體宗地。
商品住房項目配建公租房的，土地采取出讓方式供應;政府集中新建公租房的，土地可采取劃撥方式供應;集中新建共有產權住房的，土地采取出讓方式供應。
(二)優化公租房組織建設模式。
政府主導的公租房建設以商品住房項目配建為主，集中新建為輔。支持企事業單位在符合城市建設和土地利用總體規劃的前提下，利用自有存量土地建設公租房。鼓勵住房租賃經營機構籌建運營公租房。
新出讓土地的商品住房項目(不含城棚改項目開發部分)，按照宗地住宅總建筑面積的15%實物配建公租房，其中，5%按照《西安市商品住房項目配建租賃型保障房實施細則》(市政辦發〔2018〕49號)規定無償移交政府;10%由政府按成本價回購。規劃部門負責編制商品住房項目配建公租房的規劃條件，國土部門負責根據規劃條件設置配建的總建筑面積、移交面積和成本價回購面積等出讓條件，物價部門負責核定回購成本價，房管部門或安居集團負責接收及回購管理工作。開發區規劃區域范圍內的商品住房項目，可采取集中建設方式完成配建任務。具體實施細則由房管、規劃、國土、物價等部門制定。
政府集中新建公租房項目，由安居集團、市屬一級開發企業、區縣(開發區)國有獨資企業負責建設。2018年已分解下達的公租房建設和土地供應任務，原則不作調整，仍由市本級、區縣政府、開發區管委會等責任單位組織實施。
(三)推進共有產權住房建設。
共有產權住房土地采取限房價、競地價的方式，由競得人按土地招、拍、掛約定條件建設，產權份額按照銷售限價占市場評估價的比例確定。政府產權由政府或其指定的代持機構持有，購房人應按市場優惠租金承租政府產權。購買共有產權住房5年內不得上市交易，購買滿5年的，共有產權人依法享有產權份額增值收益權。
鼓勵引導企事業單位在符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的前提下，利用自有土地建設共有產權住房，相關實施細則由市房管、國土、規劃等部門另行制定。
五、保障措施
(一)加強組織領導。
深化住房供給側結構性改革，嚴格落實居住用地“兩個20%原則”，推進公租房和共有產權住房建設，事關重大，國土、規劃、房管部門要主動發揮牽頭作用，把好土地供應關、規劃選址關和建設管理關;市級相關部門要積極主動、加強配合、提高效率，開辟手續辦理報批綠色通道;各區縣政府、開發區管委會要切實承擔主體責任，加強研究、提前謀劃、細化方案，切實抓好落實工作;安居集團要充分發揮“三大平臺”的作用，推進公租房、共有產權住房建設。
(二)確保資金到位。
市財政、區縣政府、開發區管委會要根據年度建設任務，暢通資金渠道，統籌安排使用，確保資金按時足額到位。加緊制定安居集團籌建方案，2018年年底前完成企業注冊、資產劃轉、財政注資、掛牌營業等工作，充分發揮國有政策性住房運營機構的管理優勢，通過資產證券化、房地產信托基金等融資方式，盤活存量資產、增加運營收入、減輕財政壓力。
(三)加強督導考核。
將落實居住用地“兩個20%原則”和公租房、共有產權住房建設情況納入全市目標責任綜合考評，加強日常巡查和監督檢查，對進度緩慢、落實不力的責任單位下發整改通知書，對政策措施不到位，土地供應不達標、建設項目未落實、基礎設施不完善的，暫停區域商品住房土地供應、建設審批和銷售許可，并按規定程序進行約談或問責。
附件：西安市共有產權住房建設管理實施細則(試行)
附件
西安市共有產權住房建設管理實施細則(試行)
第一章 總 則
第一條
為加快建立我市多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，深化住房供給側結構性改革，規范共有產權住房的建設和管理，根據有關法律法規規定，結合本市實際,制定本細則。
第二條
共有產權住房是指政府提供政策支持，限定建設標準、戶型面積和銷售價格，限制使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權，面向在本市無自有住房且5年內無住房登記信息和交易記錄的本市居民和各類人才供應的政策性商品住房。
第三條 市住房保障工作領導小組統籌本市共有產權住房的全面工作，負責全市共有產權住房重大事項的決策部署、組織協調和監督檢查。
市住房保障部門是共有產權住房的行政主管部門，負責共有產權住房的政策制定、發展規劃、年度計劃、業務指導和監督管理等工作，負責組織區縣政府、開發區管委會開展共有產權住房的準入、配售、使用、退出以及信息化管理等工作。
市國土、規劃、發改、財政、公安、建設、物價、人社、金融、公積金、人才等部門按照職責分工做好相關工作。
區縣政府、開發區管委會負責本轄區共有產權住房的土地供應、建設管理、房源籌集、資格審核、信息錄入、檔案管理、動態管理等工作。
第四條
市住房保障部門應確定共有產權住房的運營管理機構，代表政府持有共有產權住房政府份額，并按照有關規定和合同約定負責具體管理服務工作(以下簡稱代持機構)。
第二章 規劃建設
第五條
市住房保障部門應根據國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、住房建設規劃，會同市發改、規劃、國土、財政、建設等部門，綜合本市共有產權住房需求狀況、環境承載能力、產業政策、人口政策、人才引進、房地產市場運營狀況等因素，科學編制共有產權住房建設中長期規劃和年度建設計劃。
第六條
市國土部門應根據中長期土地供應計劃、年度土地供應計劃、共有產權建設規劃等情況合理安排共有產權住房建設用地，原則上不少于年度住宅用地供應量的20%，并在土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優先供應。
各區縣政府、開發區管委會在制定居住用地出讓方案時，應按20%的比例，同步提供共有產權住房建設用地。市國土部門會同市住房保障部門按照區域供需狀況、疏解中心城區人口、房地產市場運行狀況等因素，調節區域供地比例，對房地產市場熱點區域，加大共有產權住房建設用地供應，平衡供需關系。
第七條
共有產權住房的規劃選址應根據城鄉規劃要求，結合城市功能定位、人才引進和產業布局等因素科學確定，優先安排在公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，并與公交系統或軌道交通網絡緊密銜接。
第八條
共有產權住房的容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、配套公建、機動車位、商業配置等綜合技術經濟指標應符合《城市居住區規劃設計規范》、《西安市城市規劃管理技術規定》、《西安市進一步加強重點歷史文化區域管控疏解人口降低密度的規劃管理意見》等城鄉規劃管理要求。
共有產權住房套型設計應符合住宅設計規范的要求，戶型建筑面積應滿足供應對象居住需求，原則上同一項目戶均建筑面積控制在90平方米左右，最大套型建筑面積不超過144平方米。
共有產權住房建設要嚴格執行國家住房建設強制性標準，按照節能、省地、綠色環保的要求，應用先進、成熟、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備，按照全裝修成品房的有關規定建設。
共有產權住房項目不配建公租房。
第九條
共有產權住房的房源籌集渠道主要包括集中新建、統購社會房源、商品住房配建、單位自建等方式。單位自建共有產權住房實施細則，由市房管、國土、規劃等部門制定。
第十條
共有產權住房土地以出讓方式供應，國土部門應綜合考慮共有產權住房銷售定價、規劃條件、土地等級等因素，合理確定出讓起始(底)價，采取限房價、競地價的方式公開招、拍、掛，由土地競得人按照約定條件開發建設，建成后由代持機構持有政府產權并運營管理。
第三章 銷售價格
第十一條
集中新建共有產權住房的銷售均價，在土地出讓之前，由市住房保障部門組織國土、規劃、發改、建設、物價等部門，綜合考慮項目區位、規劃條件、建設標準、適當利潤以及受眾群體經濟承受能力、片區房地產市場調控需求等因素合理確定。
第十二條 單套共有產權住房的銷售價格實行“一房一價”，可根據戶型、朝向、樓層、區位等因素，按照增減代數和為零的原則，在銷售限價±5%之內浮動。
第四章 審核銷售
第十三條 申請購買共有產權住房的家庭，應同時符合以下條件：
(一)申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿22周歲。
(二)申請人及其家庭成員在本市行政區域內無自有住房且5年內無住房登記信息和房屋交易記錄。
自有住房包括商品住房、房改房(單位職工住房)、公有住房、拆遷安置房、經濟適用住房、限價商品住房等實際擁有產權、使用權或福利性質的住房。
(三)申請人為本市戶籍居民或取得本市居住證的非本市戶籍居民或在我市行政區域內在職在崗且經市委人才辦、市人社局認定的“特殊人才”、a、b、c、d、e類人才。
(四)其它需滿足的條件。
一個家庭只能享受一次共有產權住房。
第十四條 申請家庭承租公共租賃住房、政府人才公寓后又購買共有產權住房的，應在購房合同網簽前書面承諾騰退所租住房屋。
第十五條 共有產權住房購買資格實行申請、審核和公示制度，辦理程序如下：
(一)申請。申請人向市住房保障部門提出申請，申請資料齊全且符合規定的，予以受理。
(二)聯審。市住房保障部門組織市人才、公安、人社、民政、工商、不動產登記等部門進行聯審。
(三)終審。市住房保障部門根據聯審反饋信息終審并公示，審核公示無異議的向申請人反饋審核通知單。
第十六條 申請共有產權住房應提供以下資料：
(一)西安市共有產權資格申請審核表。
(二)申請人及家庭成員身份證明、戶籍證明、居住證、婚姻狀況證明等。
(三)申請人及家庭成員住房情況聲明。
屬于各類人才的申請人應提供人才認定證明、在本市行政區域內在職在崗證明、服務單位的營業執照。
第十七條 共有產權住房由市住房保障部門按照輪候與公開搖號相結合的方式組織銷售，建設單位不得自行組織銷售。銷售程序如下：
(一)市住房保障部門發布銷售通告，內容包括房屋位置、房源數量、銷售均價、產權份額、項目基本情況及登記時間、地點、方式等。
(二)申請人持資格審核表到規定地點或通過網絡登記平臺辦理購房登記報名手續。登記報名數少于等于房源套數200%的，按登記實際人數搖號;登記報名人數多于房源套數200%的，按購房資格批準時間順序進行排序，參加搖號人數控制在房源總套數的200%。
(三)市住房保障部門按規定程序組織公開搖號，確定選房順序并予以公示。
(四)申請人按搖號順序選房，放棄選購的，按順序遞補。
第十八條
共有產權住房公開搖號選房后一定時期內仍有剩余房源的，經市住房保障部門批準，剩余房源可作為培育和發展租賃市場的長租公寓使用，也可由代持機構回購后作為政府人才公寓使用。
第五章 產權管理
第十九條
共有產權住房的產權份額實行差異化管理，單個項目的購房人產權份額，由市住房保障部門按照項目銷售均價占銷售時間節點同地段、同品質商品住房市場評估價的比例確定，并向社會公開。市場評估價由代持機構委托具有一級資質的房地產評估機構評估，并由市住房保障部門會同市國土、規劃、發改、建設、物價等部門審核后確定。
第二十條
政府產權份額實行有償使用，購房人按照市場評估租金的70%向代持機構繳納租金。市場評估租金實行動態管理，由代持機構委托具有一級資質的房地產估價機構評估，經市住房保障部門審核確認后，適時向社會公示。
第二十一條
購買共有產權住房的，購房人(夫妻雙方)應與代持機構、開發建設單位共同簽訂購房合同。購房合同應明確購買的產權份額、租金標準、房屋使用維護、出租、轉讓限制等內容。
第二十二條
代持機構、購房人、開發建設單位應當按照國家和本市不動產登記有關規定申請辦理不動產登記，房屋產權性質為“共有產權住房”，不動產權證和登記簿注記共有人、共有方式及共有份額等內容。
第二十三條 購買共有產權住房的，購房人可以按照政策性住房貸款有關規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。
第二十四條 共有產權住房購房人應當按照本市商品住宅專項維修資金管理規定，繳納住宅專項維修資金，并在購房合同中約定。
第二十五條 共有產權住房的物業服務費，由購房人承擔，并在購房合同中約定。
第六章 后續管理
第二十六條
購買共有產權住房不足5年的(以購房合同網簽備案之日計算，以下同)，購房人不得轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，經市住房保障部門批準同意，由代持機構按照原購買價格回購，并繼續作為共有產權住房使用。
購買共有產權住房滿5年且取得不動產權證的，經代持機構同意，購房人可按屆時市場價格轉讓所持房屋產權份額，代持機構擁有優先購買權，并繼續作為共有產權住房使用。代持機構放棄優先購買權的，與購房人按產權份額分割銷售收益，相關交易環節稅費按產權份額各自負擔。
第二十七條 購買共有產權住房滿5年且取得不動產權證的，購房人可按屆時市場價格，一次性購買政府持有的房屋產權份額。
共有產權住房購房人和代持機構，不得將擁有的產權份額分割轉讓給他人。
第二十八條 共有產權住房市場價格實行動態管理，由代持機構委托具有一級資質的房地產估價機構評估，經市住房保障部門審核確認后，適時向社會公示。
第二十九條 共有產權住房的購房人和同住人應當按照本市房屋管理有關規定和房屋銷售合同約定使用房屋，不得擅自轉讓、出租、出借共有產權住房。
第三十條
共有產權住房購房人和代持機構可依法將擁有的房屋產權份額用于抵押。其中，代持機構抵押融資只能專項用于本市保障性安居工程、政府高端人才公寓、長租公寓的建設、籌集和運營管理。
第七章 監督管理
第三十一條
項目開發建設單位違規向未取得購房資格的家庭和人員銷售共有產權住房的，房屋執法監察部門公開通報企業不正當經營行為，責令解除合同、收回房屋并按照相關規定進行處罰。不能解除合同、收回房屋的，責令開發建設單位按照屆時市場評估價的1.2倍補繳差價。不能解除合同、收回房屋且拒不補繳差價的，列入嚴重違法失信企業名單，取消其再次從事保障性住房、人才安居住房等政策性住房開發建設資格，提交資質許可機關在資質審查中重點審核，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條
申請共有產權住房購買資格必須由本人提出申請，任何社會機構或個人不得代理，如發現違規代理的，由住房保障部門移交公安機關查處。未經共有產權人同意，房地產經紀機構及其經紀人員不得代理共有產權住房的轉讓、出租等業務，如發現違規代理的，由市住房保障部門按照相關規定處罰。
第三十三條
申請人虛報、瞞報、提供虛假證明、偽造證明材料的，5年內不得申請保障性住房、人才安居房，并提請相關部門計入個人社會誠信體系檔案。已取得購房資格但尚未簽訂購房合同的，取消購房資格;已簽訂購房合同尚未交付使用的，由開發建設單位解除合同;已購買并入住的，由代持機構責令騰退房屋，收取住房占用期間的市場租金，不能騰退的，按銷售時間節點市場評估價的1.2倍向代持機構補繳差價款，退出保障。
第三十四條
購房人違反購房合同約定且拒不按代持機構要求改正的，房屋所在地住房保障部門可以責令其騰退住房，承擔違約責任，并提請相關部門計入個人社會誠信體系檔案。
第三十五條
有關部門和單位工作人員在共有產權住房的申請、審核、配售、搖號等管理過程中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究行政責任，構成犯罪的，追究刑事責任。
第八章 附 則
第三十六條
本細則適用于本市新城區、蓮湖區、碑林區、雁塔區、未央區、灞橋區，高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、國際港務區、航天基地、航空基地。西咸新區、長安區、臨潼區、閻良區、高陵區、鄠邑區、周至縣、藍田縣參照執行。
第三十七條 本細則自印發之日起施行。
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