一方買房不能住 一方老人或無房可住 法官如何平衡?
嚴勇杰繪
一方是取得房產證卻無法入住的買受人，一方是70多歲的聾啞老漢和百歲老母面臨可能無房可住的困境……天平的兩端如何平衡？近日，鄞州法院的執行法官跟記者講起了一個特殊的執行故事。過程中，雙方當事人分別把執行法官給投訴了；然而到最后，他們又都非常感激法官。這是怎么回事呢？
事件
閨蜜倆買了性價比很高的二手房
事情要從張某和李某買房說起。張某和李某是一對閨蜜。一天，李某說起有個房東掛牌出售一套房子，地段還不錯，周邊地鐵建設規劃也已明確，又有一所重點初中正在建造中，轉手前景很好。
因為是老小區，房價本身算是價值洼地，房東又著急賣房，開價比市場價低了兩三萬元，性價比非常高。
閨蜜倆一拍即合，立即約了中介趕去看房。房子比較簡陋，客廳里的一把舊躺椅上半躺著一個七十余歲的老漢，目光呆滯地看著陌生的來客，內間臥室里住著另一位更加年邁的婦人，對她們的造訪完全視若無睹。
然而，房東的熱情讓她們忽略了兩位老人的存在，閨蜜倆興致勃勃地討論日后裝修的方案以及作為學區房轉手可能獲得的利潤。很快，雙方定好價格，簽合同、付定金、過戶、貸款，手續辦理得順暢無比。終于拿到了房子的鑰匙，一切似乎已塵埃落定。
進展
竟是繼子動歪腦筋賣了老漢的房
辦好全部手續，閨蜜倆迫不及待地趕往新房。
可打開房門的情形卻讓兩人目瞪口呆，之前見到的兩位老人依然不緊不慢地生活在這里。她們要求兩位老人搬走，可是老人卻毫無反應。
直到自稱老漢侄子的人趕來，才講明原委。
老漢姓王，是一位聾啞人，無兒無女，他和一趙姓女子結婚后，有繼子何某一名，也就是之前把房子賣給張李兩人的房東。住在臥室里的老太太正是王老漢的百歲老母。這套房子是兩位老人唯一的住處。王老漢母子作為村里的五保戶，基本生活來源全靠低保。
何某因經營不利，動起了用王老漢房子抵押貸款的歪腦筋。他伙同其母趙某編造自己兒子想來這里的地段學校讀書，說想把孩子戶口遷進。王老漢心思單純，就同意了。誰曾想，不識字又是聾啞人的王老漢被帶往了不動產交易登記中心而非派出所，他簽字同意的并非戶口遷入手續而是一紙房屋買賣合同。
事成之后，何某還做了本假房產證交給老人防止東窗事發。
母子倆唯一的房子被何某賣了，百萬元售房款又被何某揮霍一空，又急又氣的王老漢立即報了警，向法院起訴要求確認房屋所有權。張李兩人也向法院起訴，要求王老漢母子騰退。
案件的審理沒有任何懸念，最終何某趙某因犯詐騙罪被分別判處了有期徒刑；張李兩人基于善意取得當然成為房屋所有權人；王老漢母子被判決限期搬離，且搬離前還要支付從房屋過戶起計算的相應的房屋占有使用費。
法官解釋說，善意取得是相對于無權處分的一個法律概念。按正常人的理解，無權處分人處分了他人的財產時，真正的所有權人當然有權追回。但是我國《物權法》規定如果買受人符合下列情形，就可以援引善意取得這一法律規定取得相應的財產所有權： (一)買受人受讓時是善意的，也就是不知情的;(二)轉讓的價格是合理的;(三)不動產依照法律規定完成登記。
本案中何某基于詐騙取得了所有權，這一轉讓行為本應無效，故而何某應為無權處分人。但是，他將房屋出賣給張李兩人之后，張李兩人基于對國家權威部門的登記信賴買受房屋，在交易前已查看了登記信息和房屋，盡到了合理的注意義務，支付的購房款也并未明顯低于市場正常價格，而且房屋過戶手續已完成，善意取得應當成立。
閨蜜和老漢都上法院投訴
判決后，房屋騰退案件進入了執行程序。
承辦法官很快前往王老漢家中，打算勸其盡快搬出。可是，當法官走進王老漢的家中，卻發現王老漢家并沒有上鎖，因為家里沒有任何一件值得小偷光顧的東西，這里沒有一件像樣的家具，甚至沒有一件像樣的衣服。更糟糕的是，因為被繼子蒙騙賣了房子，王老漢被氣得臥床不起，百歲老母親也因此無人照顧。
回到院里，承辦法官聯系張李兩人，明確法院執行不可能將身有殘疾的70多歲老人及體弱多病的百歲老太轟上街頭，粗暴結案。這不是執行不力，實為執行不能。因此，案子只能暫時終結本次執行，待日后條件成熟再行恢復。
沒幾天，執行法官被投訴了，而且是被張李兩人與王老漢分別投訴的。張李兩人認為法院大紅印章蓋在判決書上，明確了原告的權利，執行法官卻不敢擔當，定然是收了王老漢的好處；王老漢說自己被繼子所騙，法院都確定是詐騙罪了，法官卻要將殘疾老人連同百歲母親轟出家去……接待這兩撥當事人的正是鄞州法院金首副院長。聽了雙方的哭訴，她說了五個字——“我來想辦法”。
結果
有溫度地執行，雙方都表示感謝
一方面，金首聯系了王老漢的侄子。兩人估算了王老漢母子如果租房居住需要的租金，讓侄子盡可能和王老漢解釋清楚他目前的境地，并告知要相信執行法官，她會盡力考慮他們的實際情況。隨后，她向政法委進行匯報并申請啟動司法救助。
另一方面，金首約談了張李兩人，告知上述情況，并建議她們能夠拿出一部分增值所得補償給王老漢，使其租房度日。張某聽了之后拍案而起：“你分明是向著被執行人，置我們的利益于不顧……”
面對兩人強烈的不滿，金首耐心分析。基于現狀，盡早積極處理王老漢及其老母親的居住問題，才有機會將房屋裝修好賣出去賺取差價。否則，一旦遇到房價波動甚至老人病逝，這房子很可能無人問津，再多美好的預期都會化為泡影。多次耐心約談，細數各種方案的利弊后，張李兩人終于接受了執行不能。她們終于明白讓渡一部分買賣房屋可得利潤對王老漢進行補償以換取其盡早搬離確實是解決目前實際困難的最佳方案。
近日，25萬元補償款及相應的司法救助款都到賬了。當金首匆匆趕到王老漢家中把轉賬支票交給他時，王老漢咿咿呀呀比劃著卻說不出話來，熱淚潸然而下。拿到房子鑰匙的張李兩人也握住金首的手，連聲說著謝謝。
執行法官介紹，2016年年底，最高人民法院出臺了《關于在執行工作中規范執行行為切實保護各方當事人財產權益的通知》。這起案件之所以能夠執行完畢，正是因為在堅持依法執行的同時樹立善意執行理念，在強制執行的同時充分體現了人文關懷，在考慮和保護債權人合法權益的基礎上，統籌兼顧雙方利益。
寧波晚報記者王穎
通訊員陳應拓
楊宇晶
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