購房者在臨深片區的鳳崗看房。記者 孫俊杰 攝
　　2017年4月10日，東莞再次升級樓市調控政策，被稱為“4·10新政”，并與此前發布的政策組成了史上最強調控。系列限購政策，集齊了“限購+限貸+限外+限價+限售”五大舉措，矛頭直指房地產投機，充分保護了合理的剛性自住需求。
　　現在，距離東莞樓市調控升級已過去一年，房價已經維持相對穩定的狀態，樓市氛圍也漸趨理性。
　　樓市過熱逼出調控“組合拳”
　　回顧2015和2016年，“深圳客”都是東莞樓市的年度關鍵詞，是所有東莞開發商最愿意打交道的客人，以臨深片區尤甚。
　　這兩年深圳樓價上升，大量“深圳客”外溢到東莞、惠州購房。由于深圳與東莞的樓價有著較大的差值，“深圳客”在東莞買房出手都比較闊綽。東莞樓市連續兩年飄紅，連續兩年創出成交量的歷史新高，樓價的過快上漲成了有關部門不得不面對的問題。
　　2017年4月10日晚，緊隨著全國多個樓市熱點城市的腳步，東莞也出臺了一則樓市限購的通知，被業內稱為“4·10新政”，其以前所未有的力度，正式向樓市投機者關上了大門。
　　當晚發布的《東莞市人民政府辦公室關于進一步完善我市住房限購政策的通知》（以下簡稱《通知》）規定，無論是本市戶籍還是非本市戶籍居民，只要擁有兩套及以上住房，都暫時不能買新房；非本市戶籍，購買首套房，需要提供在東莞本市連續繳納1年以上個人所得稅或社保證明才可購房。
　　而已有一套住房，在購房之日前三年需在東莞本市連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明才可購房，通過補繳的個人所得稅或社會保險繳納證明不予認定。
　　新政策對于東莞房產交易中的社保年限、交易時點甚至是學歷，進行了多方面的限定。雖然與周邊城市的限購政策相比相對溫和，但東莞在3月底連續出臺“限價令”及其細則后，再度出臺的新政，堪稱“史上最嚴”。
　　“五限”政策效果立竿見影
　　在“限購+限貸+限外+限價+限售”五大舉措打擊下，調控效果立竿見影，“深圳客”馬上退潮。據中原數據分析，2017年東莞市場客戶來訪降溫趨勢明顯，其中洋房受限購的影響非常大，“深圳客”的比例從2016年的50%左右，已經回落到了10%左右。
　　在失去“深圳客”的強大購買力后，東莞樓市迅速降溫，市場也逐漸回歸理性。
　　東莞樓市成交轉由本地客戶支撐，本地客戶又以剛性自住需求為主。城區、水鄉、松山湖、東部產業園由于房價相對合理成為了市場的主力成交片區，而臨深一帶由于價格比較高而相對低迷，貨量出現積壓的情況。2017全年東莞住宅成交也因此同比大幅下滑37%。
　　值得一提的是，東莞房價與深圳房價仍存在比較大的差距，東莞一手房在“五限”政策下，一度有部分深圳剛需置業者外溢東莞購買了二手房，2017年二手房成績略比一手房好，但也下滑了2成。
　　今年春節過后，無論是項目加推還是開盤數量均同比2017年大幅減少，市場并不活躍，買賣雙方觀望氣氛都比較濃。
　　從片區樓市來看，臨深、城區等區域的房價高企，項目去化速度尤為緩慢，而水鄉、東部產業園和松山湖片區北部由于價格低，項目去化速度稍快，但是也處于低水平。
　　另一方面，東莞目前首套房房貸普遍上浮20%，二套房普遍上浮25%—30%，更有個別銀行由于額度不足而停貸。而2017年2月時，東莞大部分中小銀行仍對首套房執行基準利率，甚至幾個國有銀行或者城商行還可以做到9折、9.5折等利率優惠。
　　在房貸持續收緊的情況下，高利率和較長的放貸時間，就讓不少購房者持觀望態度，樓市的成交量也受到影響。
　　“供過于求”平抑樓價上漲
　　限購升級政策實施一周年后，東莞樓市調控效果顯著，住宅庫存穩定，消化周期處于高位水平。這直接導致東莞的一手住宅市場從以往的“供不應求”，平穩過渡到“供過于求”，從而對樓價上漲起到了平抑作用。
　　東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，截至今年3月31日，東莞住宅庫存40073套，庫存面積為503.84萬平方米，環比小幅上升2.09%，同比增33.83%。
　　按照過去一年消化速度計算，3月底住宅消化周期為10.7個月，加上后市供應持續放量，在政策調控從嚴下，“供過于求”將日益顯現。
　　東莞中原戰略研究中心監測數據還顯示，松山湖和塘廈商品住宅消化周期超過40個月，臨深片區普遍處于嚴重供過于求狀態，主要原因是房價過高和限購政策影響下，購房者入市門檻高，項目去化緩慢，臨深片區除了清溪外，去化周期均超過12個月。
　　值得注意的是，自去年新的限購政策推出之后，由于商業性物業不限購不限貸，投資需求仍然活躍。一些臨深的商業性公寓項目，深圳投資客仍然占據較高比例，甚至占據主導。
　　去年10月20日，東莞市規劃局官網發文要求加強商業辦公類建筑項目的管理。此次，規劃局強調商業辦公建筑的平面布局不得采用住宅套型式設計，廚房、衛生間、陽臺、空中花園等空間不能設在商業、辦公單元內部，只能設置在公共空間。
　　“過去商務公寓成為開發商資金回籠重要產品，市場上商務公寓供應井噴，原本應該作為商業配套的地塊被開發了大量類住宅產品，但實際上這并不利于城市配套的完善。”優房超·瑞城搜東莞總經理李玲玲說。
　　資金鏈緊張 開發商積極推貨
　　對于后市，業內人士認為，由于房地產開發貸收緊，一些開發商資金鏈趨緊，存在快速走量回籠資金的需求，因此這些開發商將積極推貨。
　　“同時由于房貸也收緊，銀行放款慢，部分項目為了快速回籠資金，對高首付和全款購房的情況將給予較大幅度的優惠，將造成房價有所松動，這種局面也是購房者入市的好機會。”東莞中原戰略發展中心總經理車德銳說。
　　而優房超·瑞城搜認為，在開發商“快周轉”與“試探觀望”并舉的局勢下，市場供應量充足，競爭激烈，無論是走快周轉之路還是試探觀望，各類房企縮減營銷成本“過冬”成為共識。在新的局勢之下，房企短期預期普遍向下，但在長遠來看，對東莞樓市依然持樂觀心態。
　　此外，由于報規延遲、開工延遲、土地供應減少、收購項目手續辦理周期長等多重因素影響，預計新增供應入市將集中在2018年下半年及2019年上半年。
　　“從客戶層面去分析，我們發現當下東莞本土投資需求仍然活躍，因此對后市看好。如今很多項目都有比較多的東莞本土投資者的身影。”車德銳說。
　　他認為，東莞本土投資者由于手上的物業大幅升值、資金充裕，加上本土投資者表現相對后知后覺，因此在目前的市場環境下，他們仍然躍躍欲試，投資入市意愿強烈。

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