“長租公寓重裝修、n+1出租模式加劇了租房價格上漲。”原我愛我家集團(tuán)副總裁的胡景暉，在痛陳資本為爭搶房源而人為抬高收房價格時，認(rèn)為“n+1”的改造出租模式也對穩(wěn)定租金價格無益。記者連日走訪發(fā)現(xiàn)，有的是三居變四居，有的是三居變五居，可也有四居變八居，每家長租公寓的標(biāo)準(zhǔn)和尺度均不相同。業(yè)內(nèi)專家表示，“n+1”在實際操作中缺少規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，呼吁盡快出臺配套細(xì)則。
客廳改造后又要被復(fù)原
急急地拎著行李，租客方回新找了一個單間房，只因為原來的那個單間被告知需要改造回原來的模樣。
從去年開始，方回就租住在南四環(huán)的一套長租公寓里，一套設(shè)計中的三居室，被租賃機(jī)構(gòu)改成五個單間后，租給了方回和其他四位年輕人。“住進(jìn)來后我仔細(xì)觀察過房屋，應(yīng)該是原先的客廳被隔成了一個單間，帶陽臺的主臥室又被一分為二，隔成了兩間房。”方回告訴記者，因為五位年輕人白天都在單位上班，只有晚上才聚在這一套公寓里，生活倒沒有特別不方便，“這樣的單間每月租金還要2000元呢，對我也是不小的壓力。”
方回和租賃企業(yè)簽訂了一年的租約合同，不過，就在不久前，他被告知需要將他所租住的這個單間改回客廳，因此，盡管租約還沒到期，他也不得不重新找房。“經(jīng)紀(jì)人說是害怕由客廳改造的單間會被認(rèn)定為違規(guī)，所以想先復(fù)原回去。”方回了解到，盡管附近區(qū)域存在著不少類似這樣的改造公寓，不過到底合規(guī)不合規(guī)，有時候租賃企業(yè)自己心底也沒譜兒。
曾被鼓勵的“n+1”模式
將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后，作為一間房單獨出租使用，方回口中的改造就是租賃市場中所說的“n+1”模式。
“n+1”模式被公開鼓勵，可以追溯到2016年。相關(guān)部門認(rèn)為，在一些大城市，特別是租賃市場供求關(guān)系比較緊張的地方，住房難的問題確實存在。為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，并將研究制定現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件、人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)以及單間最多居住人數(shù)等辦法，確保房屋住用安全。“n+1”正是在那時被當(dāng)作一個創(chuàng)新舉動被提及。
隨后，上海、成都、武漢三個城市相繼發(fā)布了允許“n+1”模式的地方性文件，比如武漢規(guī)定單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳，可以作為一間房間單獨出租使用，同時承租人人均住房使用面積不得低于5平方米。而成都則將住宅改造后承租人人均住房使用面積的最低標(biāo)準(zhǔn)定為不得低于4平方米。但截至今日，從住建部層面給“n+1”制定的范式文件并未出現(xiàn)。
躍層公寓轉(zhuǎn)眼變成八間房
盡管文件規(guī)范沒有落地，但在實踐中，隨著長租公寓市場的發(fā)展，“n+1”模式已日益普遍，特別是分散式長租公寓，改造被視為企業(yè)能早日盈利必不可缺的環(huán)節(jié)之一。
“對于公寓企業(yè)，將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當(dāng)普遍，多出來的房間租金成為這些企業(yè)盈利的重要來源。”國泰君安證券在一份《住宅n+1合法化之路》的報告中就指出，民間資本和公寓創(chuàng)業(yè)者，通過投入大量成本做大量“n+1”房源，在短短幾年間改變了城市的租賃環(huán)境。“n+1”被廣泛運用于分散式公寓，在提升租賃市場供給的同時，還能增加機(jī)構(gòu)盈利能力。不過報告也指出，從實踐看，“n+1”的改造的確在急于尋求發(fā)展中埋下了一些隱患。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，長租公寓改造的最明顯隱患之一就是為增加盈利空間而肆意擴(kuò)大“n+1”的界限，讓“n+1”變成了“n+2”、“n+3”甚至更多。
金色漫香林是屬于亦莊早期開發(fā)的較為高檔的住宅小區(qū)，陌生人進(jìn)出小區(qū)都需要先行登記，也因此，很少有人會想到，這里還存在著分隔出租的合租公寓。8月下旬，在自如的房源展示中，正是這個小區(qū)，有一套八居室的合租公寓月租金1390元。記者以租客的身份探訪了這套公寓。從外看，這套上下兩層帶一個頂層閣樓的躍層公寓，裝飾上和“左鄰右舍”并無不同，唯一能讓人看出它的不同之處的，便是改造過的密碼式門鎖。走進(jìn)公寓，首先映入記者眼簾的，便是一個剛剛被拆掉外墻、尚有舊家具沒來及搬走的客廳。
“這里原先也是個臥室，剛剛被拆掉了，一層現(xiàn)在就剩樓梯口的單間了。”在經(jīng)紀(jì)人的指引下，記者順著一個不算寬敞的樓梯走上了二層。四個單間合圍下的二層，只有一個黑漆漆、終日見不到陽光的幾米公共空間，可通往唯一一個不足4平方米的衛(wèi)生間，招租的北臥正是從左手?jǐn)?shù)的第二間，被標(biāo)示為9平方米的單間內(nèi)，擺上一張雙人床、一個簡易衣柜和一個簡易書柜后，幾乎已沒有太多的活動空間。
記者粗略統(tǒng)計了一下，即使以每個單間只居住一人計算，這套躍層公寓也有8個人，而公寓里樓梯顯然并不是按照8人居住來設(shè)計的。“把書房、客廳、儲物間這些功能空間加上隔斷后改造成單間，雖然并未破壞房內(nèi)的承重墻面，從房屋安全角度并無太大問題，但從消防安全的角度卻有很多問題。”一位長年從事舊房改造的建筑師告訴記者，每套房屋在設(shè)計之初都有其消防安全的考量，把原先為三口或四口之家設(shè)計的公寓改造成八間房，消防效率必然會大幅降低。“不出事還好，一旦發(fā)生火災(zāi)等突發(fā)災(zāi)害，房屋內(nèi)的逃生就是個問題。”
根據(jù)記者了解，在自如的合租公寓中，類似這樣“n+2”、“n+3”的改造絕不少見。
建議早日制定配套細(xì)則
“‘n+1’模式，主要是說客廳的改造，對于原有房間進(jìn)行分割肯定是不允許的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，從務(wù)實角度看，“n+1”模式本質(zhì)上是為了緩解房源不足的矛盾，對于人口多的大城市、特大城市來說，是需要予以鼓勵的。但在實際操作中，目前“n+1”確實缺少規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，比如分割后是否可以搭建廚房、衛(wèi)生間設(shè)施等，市場中有不同聲音。“應(yīng)該盡早出臺配套細(xì)則，包括改造方案需報相關(guān)部門進(jìn)行審核、改造后入住的人數(shù)應(yīng)該有限制以防成為群租房、 改造后若造成較為嚴(yán)重的矛盾應(yīng)停止改造行為等，都該給予原則性界定。”嚴(yán)躍進(jìn)也提到，對于長租公寓企業(yè)整棟收購的公寓，建議政策上多給一些空間，在安全性和舒適性有保障的前提下，讓其改造步伐邁大一些。
胡景暉也表示，原來房屋的戶型設(shè)計中，客廳、起居室是不安排人居住的。如果發(fā)生問題，客廳、起居室是個疏散的通道。若隨意進(jìn)行“n+1”的改造，不僅可能堵塞房屋的疏散通道，也會增加對水、電、煤等公共設(shè)施的使用強(qiáng)度。“所以，應(yīng)該保留多大的消防通道，隔斷房間是否需要有獨立的采光與通風(fēng)條件，改造后最多能住多少人，又該如何管理，這根本上需要有一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，從而建立常態(tài)化管理。”

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