記者近日拍攝的深圳梅林片區城中村。深圳商報記者 薛云麾 攝
深圳商報記者 江南鸞
8月6日，記者從深圳市規劃國土委獲悉，《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報規定》（征求意見稿，以下簡稱《申報規定》）、《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃審批操作規則》（征求意見稿，以下簡稱《審批規則》）正式對外發布，公開征求社會公眾意見。據記者了解，《申報規定》和《審批規則》進一步規范了深圳市拆除重建類城市更新單元計劃的申報、審批工作，完善了拆除范圍的劃定要求，并對更新單元計劃審查事項進行了全面梳理。
完善拆除范圍的劃定要求
深圳市規劃國土委介紹，為進一步增強城市更新政策的系統性，保證現行城市更新政策之間的充分銜接，促進全市城市更新有效率、有質量地推進，深圳在《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》基礎上進行檢討、調整、修訂與優化，形成了《申報規定》。
《申報規定》在大量城市更新實踐工作的基礎上，進一步系統、全面地提出更新單元計劃申報的相關規定，形成簡潔明了的操作手冊，完善了拆除范圍的劃定要求。
針對拆除范圍的用地面積，《申報規定》提出，拆除范圍用地面積應當大于10000平方米。福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的原農村集體經濟組織地域范圍應當對整村用地進行研究，分別明確是否進行更新以及更新方式，以整村統籌的方式劃定拆除范圍，鼓勵其他各區參照執行。重點更新單元位于福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的，拆除范圍用地面積原則上不小于15萬平方米；位于其他區的，拆除范圍用地面積原則上不小于30萬平方米。具體拆除范圍用地面積以市政府審批為準。
針對拆除范圍內合法用地比例，《申報規定》提出，合法用地比例應當不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范圍內的歷史違建可按規定申請簡易處理，經簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權屬清晰的合法建筑物及土地。位于探索實施土地開發創新模式的坪山中心區范圍的，其合法用地比例應當不低于50%。重點更新單元的合法用地比例應當不低于30%。
此外，《申報規定》還明確了拆除范圍內建筑物建成時間的要求。拆除范圍內建筑物應在2009年12月31日前建成。舊工業區、舊商業區建筑物建成時間未達到15年，以及舊住宅區未達到20年的，原則上不劃入拆除范圍。2007年6月30日前建成的舊工業區，在符合我市產業發展導向，因企業技術改造、擴大產能等發展需要且通過綜合整治、局部拆建等方式無法滿足產業空間需求的前提下，可申請拆除重建，更新方向應為普通工業。國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批準文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，因規劃實施等原因，整宗地可劃入拆除范圍，適用城市更新政策。對于單一宗地的“工改工”項目，部分建筑物未滿15年但滿足舊工業區綜合整治類更新年限要求，且該部分建筑物建筑面積不超過宗地總建筑面積三分之一的，可申請以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。
審查事項匯總歸納三大類
《審批規則》與《申報規定》是相互呼應、相互配套的兩個政策文件，需要對照和結合，一起使用。《審批規則》全方位梳理匯總了更新單元計劃審查的方方面面，將審查事項匯總歸納為16個審查事項，由淺入深依次分為三大類。
第一大類為基本審查，包括材料審查、更新單元名稱審查和拆除范圍用地面積審查，這3個審查事項屬于直接通過核查申報材料、不需要其他輔助措施即可完成審查的內容。
第二大類的審查事項為一票否決制的事項，經審查不符合政策規定的，沒有修改和討論的余地，直接不同意該更新單元計劃。屬于這一類的審查事項共8項，分別為拆除重建的必要性審查、申報主體與更新意愿審查、城市更新五年專項規劃審查、合法用地比例審查、標圖建庫時間審查、建筑物建成時間審查、更新方向審查和信訪維穩審查。
第三大類是綜合判斷類審查，該類審查事項需要工作人員結合自身的專業素質和工作經驗對核查出來的信息進行綜合研判，部分審查事項如存在偏差的，可以與申報主體協商調整。這類審查事項有5項，分別為現狀建設情況審查、規劃情況審查、拆除范圍合理性審查、公共利益項目審查和可實施性審查。
同時，《審批規則》規范了更新單元計劃的辦理流程。一是規范了更新單元計劃的辦理時限，統一為20個工作日（不含公示及公告時間）。二是規范了辦理流程，將更新單元計劃的程序統一確定為窗口收文、審查及公示、公示意見處理及報審、計劃公告、計劃備案和標圖建庫六大環節，并對相關環節的辦理時間和辦理要求進行了細化，避免出現增設環節的現象。

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